Dados relativos a nossa condição legal, por que não somos condomínio!

Na ultima edição da Folha do Vale eu cometi um erro, ao dizer que nossas ruas deixaram de ser parte do condomínio eu me enganei.

Faço aqui a correção: as ruas do Vale do Sossego não deixaram de pertencer ao condomínio por decisão judicial. 

Na verdade NUNCA pertenceram a condomínio nenhum e sim ao Loteamento Vale do Sossego, logradouro registrado na PMP e constante dos IPTUs que todos nós recebemos (veja que do endereço dos proprietários conta além do nome, rua, lote/cada e número, a localização Loteamento Vale do Sossego. 

A nossa convenção é muito clara (artigo segundo ou terceiro, se não me engano) ao definir as áreas que compõem o condomínio, 

O que a justiça pacificou foi o entendimento de que o condomínio, constituído para essas áreas comuns, era legal e atendia à legislação aplicável pois alguns proprietários, na tentativa de se eximirem do pagamento de cotas em atraso, arguiram na justiça que o condomínio, na realidade, era uma associação de moradores, onde a contribuição para a sua manutenção seria voluntária e não compulsória.

Felizmente essa tese não prevaleceu e o condomínio, nos limites da sua convenção, foi definitivamente reconhecido.

Esse esclarecimento não pode ser publicado no Folha do Vale por ser muito  extenso publico aqui, para ver se alcançamos um número cada vez maior de pessoas que se conscientizem desse fato, dessa realidade, e passem a olhar o Vale do Sossego com os olhos da verdade e não com expectativas que não são condizentes com a realidade e a legalidade. 

A rigor, ninguém estaria obrigado a pagar taxa de condomínio para vigilância patrimonial, instalação de rede de água e obras de drenagem,poe exemplo, obrigações do poder público, já que nossas ruas a êle pertencem.Nenhuma edificação nos é lícita fazer nas vias públicas e não podemos vetar o acesso de ninguém às nossas ruas, aos olhos frios da lei e da realidade.

O Conselho Fiscal da administração anterior preparou um Plano de Ação para que o condomínio enfrentasse de vez nossos problemas estruturais e que, uma vez superados, resolvidos, nos permitiria seguir com planejamento de longo prazo , proporcionando-nos um futuro mais promissor.

Anexo o Plano de Ação para o conhecimento de todos. Trata-se de um documento do interesse geral e entregue ao ex-síndico. Foi encaminhado aos atuais gestores, via Facebook, por pessoa integra e interessada no assunto logo que assumiram,  mas foi ignorado.

Atas das Assembléias Gerais Ordinária e Extraordinária do Condomínio Vale do Sossego, 

realizada no dia 28 de julho de 2012, na sede do Clube do Condomínio, situado na Rua G S/N, 

Correas, Petrópolis - RJ., CNPJ/MF 40.289.308/0001-13, conforme convocação encaminhada por 

carta registrada a todos os condôminos. 

 

ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA legalmente convocada conforme previsto na 

Convenção do Condomínio Vale do Sossego conforme Edital encaminhado por via postal, registrada e 

publicada. Data da Convocação: 25 de junho de 2012. 

 

Aos vinte e oito dias do mês de julho de dois mil e doze, foi iniciada a AGO em 2.ª convocação às 10h30 min com a presença dos condôminos que assinaram o livro de presença, tendo o Senhor Síndico, Amaury F.Tavares Junior solicitado indicações para a composição da mesa, tendo sido indicados os Srs. Marcos Alves Carneiro da Silva para presidência e a mim, Ronald Igel para secretário. Os indicados foram aprovados por unanimidade e assumiram suas funções.O Presidente (Marcos Carneiro, doravante citado Presidente), deu por aberta a assembléia com a leitura da ordem do dia:1-Leitura e aprovação da ata da AGE de 28 de janeiro de 2012; 2-Analise das contas da administração referente ao período de 01 de junho de 2011 a 30 de junho de 2012; 3-Apreciação e aprovação da previsão orçamentária para o período de julho de 2012 , e proposta de novo valor da cota condominial. O Senhor Presidente, por uma questão de ordem sugeriu que o item 1(um) da pauta (leitura e aprovação da ata da AGE de 28.01.2012 fosse transferido para item 1º da AGE que estava convocada para acontecer logo após a presente AGO, conforme constante da mesma convocação legal para a AGO por se tratar de assunto específico de AGE, o que foi apoiado e aprovado por unanimidade, passando-se então para o item seguinte da Ordem do Dia: Analise das contas da administração referente ao período de 01 de junho de 2011 a 30 de junho de 2012. Estava presente apenas o conselheiro Marcos Carneiro que fez a leitura de seu relatório escrito, cuja cópia fora enviada aos demais conselheiros através de e-mail, no qual se ele colocava à disposição dos mesmos para quaisquer esclarecimentos. Questionado pela assembléia sobre a posição dos demais conselheiros respondeu que, embora não tenha recebido um retorno oficial dos conselheiros (falou por telefone com o Sr. Ivan Bittencourt Freire Monteiro) as pastas que estavam sobre a mesa, à disposição dos condôminos, continham pareceres dos demais conselheiros aprovando as contas, sem qualquer ressalva por parte deles e que muitos de seus comentários e esclarecimentos solicitados ao longo do ano estavam registrados nas pastas aos quais os demais conselheiros tiveram acesso. Informou ainda que, como ocorre anualmente, não foi possível aos conselheiros opinar sobre as contas do mês de junho de 2012, motivo pelo qual propunha à AGO que o período a ser analisado e julgado pela AGO fosse o compreendido entre julho de 2011 e maio de 2012, ficando o julgamento das contas de junho para uma próxima Assembléia. Sua proposta foi apoiada e aprovada por unanimidade. Passou então a fazer a leitura de seu relatório, cuja cópia integral e assinada passa a fazer parte integrante e indivisível desta ata. O parecer do conselheiro constou de 5 itens, a saber: (1)Guaritas, (2) Revogação de decisão de AGE através de revisão de texto de ata, (3) Contas em si, (4)Atos dos Síndicos e (5) 

Parecer Final e recomendação à AGO. 

Resumidamente os temas trataram de 

(1) Gastos com guaritas:Informou que apesar de termos gasto cerca de R$ 15 mil na construção de cada uma das guaritas (ainda faltando gastos com vidros e cancelas), não atingimos o objetivo pretendido que era o de nos livrar de possíveis multas a serem impostas pela Delegacia Regional do Trabalho pelo fato das guaritas não atenderem ao disposto na legislação trabalhista, isso porque continuamos com uma das guaritas não atendendo à legislação (Rua H com Vila do Sossego; 

(2) Revogação de decisão de AGE através da revisão de texto de ata: o Conselheiro chamou a atenção para o fato de ser indevida a alteração de uma decisão de AGE através da mudança do texto da respectiva ata que registrou a decisão, pois só uma nova AGE pode alterar a decisão de uma AGE regularmente realizada, isso porque essa prática, não prevista na convenção e na lei, instauraria uma situação de total insegurança na gestão dos condomínios pelas razões descritas no parecer e lida para a AGO. Uma convocação de assembléia com Ordem do Dia obrigatória visa exatamente permitir que freqüentem as assembléias os condôminos que tem interesse nos temas ali descritos, sabedores que são de que, abstendo-se de comparecer, estarão aceitando a decisão dos que fizeram valer sua voz e voto, com a presença. É claro que uma decisão de Assembléia Extraordinária pode ser revista a qualquer momento, mas através da convocação de outra AGE, com esse objetivo claramente descrito na Ordem do Dia. 

(3) Quanto às contas em si: o conselheiro destacou que as aplicações de verbas obtidas do orçamento ordinário e gastas com despesas extraordinárias, objeto de seu relatório à AGO que analisou as contas do ano anterior, foram reduzidas significativamente. Descreveu exemplos de Despesas Ordinárias, diferenciando-as das Extraordinárias, ressaltando que para essas, é necessário convocação de AGE específica ou ao menos de parecer do conselho fiscal, nos termos e limites de competência previstas na Convenção. Não se pode pressionar o caixa com gastos extraordinários não aprovados previamente. É a garantia de uma gestão em nome e para o benefício de todos os condôminos.O inteiro teor do seus comentários está no parecer integral, em anexo. Alertou também para o elevado gasto com serviços de vigilância (48% da arrecadação), folha de pagamento e outros serviços de mão de obra por contrato em função da total dependência dos condomínios da vontade dos sindicatos dos empregados, já que não há representação de fato dos interesses dos mesmos nas convenções coletivas (há apenas a representação legal, mas não de quem tenha real interesse em defender os condomínios uma vez que é fácil repassar os aumentos aos mesmos). 

(4) Atos dos Síndicos: o conselheiro chamou a atenção para a nossa responsabilidade enquanto condôminos na escolha de nossos síndicos, pois eles nos representam legalmente e seus atos pessoais, se não equilibrados e legalmente respaldados, podem nos trazer grandes prejuízos em indenizações por reparações de danos morais e materiais de responsabilidade (para danos materiais involuntários e de força maior, o condomínio possui seguro). Ilustrou com o fato recente de termos sido condenados à reparação por danos morais em ação movida por condômino em face de uma ocorrência em assembléia, onde o síndico, intencionando defender a sua gestão, agiu de forma inadequada e, mesmo tendo havido a retratação pública e registrada em ata, redundou em condenação judicial para o condomínio e para a pessoa do síndico. Ressaltou a necessidade de atas bem elaboradas, procurando ser o mais fiel possível aos fatos ocorridos em uma assembléia, pois esse é o documento base na qual o judiciário toma suas decisões em casos de litígio. Essa responsabilidade da pessoa do síndico, na sua opinião, é desproporcional ao fato de mesmo não ser remunerado pelo condomínio, ou seja, não se guarda uma relação de risco pessoal com a função que estará exercendo em nome e benefício de todos. 

(5) Parecer Final: Recomendou a aprovação das contas com base nas análises que realizou nas contas e na inexistência de qualquer ressalva nos pareceres dos demais conselheiros anexas às pastas, reiterando que o período analisado foi o de julho de 2011 a 31 de maio de 2012. Posta em votação a proposta as contas foram aprovadas por unanimidade. Item 2 

(originalmente, 3) da ordem do Dia: 

Apreciação e aprovação da previsão orçamentária para o período de julho de 2012, e proposta de novo valor da cota condominial. O assunto foi amplamente debatido, principalmente no tocante a uma forma do condomínio se defender dos simples repasses de aumentos das prestadoras de serviços ao condomínio, em especial à empresa de Vigilância e, após várias sugestões, prevaleceu a proposta do conselheiro Marcos Carneiro de se incluir um aditivo contratual com a empresa de vigilância para que não haja repasse automático do aumento salarial dos funcionários da empresa, até que a mesma obtenha a aprovação de uma Assembléia. Geral Extraordinária convocada para esse fim. 

Foi discutido o fato do orçamento incluir valores pouco significativos para reparos de ruas e reparos e material de manutenção com captação e distribuição de água, e consensuada entre as várias alternativas propostas a que estabeleceu que a receita de cotas atrasadas, hora acontecendo, seja aplicada exclusivamente para a extensão da rede de água onde inexistente e manutenção de ruas, considerados itens prioritários para o condomínio.A aprovação foi unânime. 

O condômino Ronald Igel elogiou a atuação do Sr. Amaury em suas gestões como síndico, considerando que suas propostas foram cumpridas e que conseguiu uma paz e harmonia no condomínio, o que não havia visto antes. Várias pessoas se manifestaram, e observaram a tranqüilidade, inédita nos últimos anos, que estava acontecendo nesta assembléia. 

O Senhor Ronald Igel propôs que o síndico do condomínio deveria receber uma remuneração mensal. A proposta de remuneração foi muito discutida e finalmente aprovou-se, por unanimidade, o valor de dois salários base (piso) regional RJ como remuneração ao síndico em acréscimo ao ressarcimento de despesas com telefone e transporte já pagos atualmente. 

O Sr. Marcos Carneiro, dissertou sobre a necessidade de serem bem separadas as despesas ordinárias do condomínio, daquelas extraordinárias (eventuais), o que já há algum tempo não estava acontecendo, podendo isto vir a causar grandes embaraços e prejuízos ao condomínio. 

Finalmente o orçamento foi aprovado com as alterações acima descritas. A taxa condominial proposta foi mantida no valor de R$ 439,86 (quatrocentos e trinta e nove reais e oitenta e seis centavos) assim como a autorização para que o síndico possa reajustá-la em até de 10%, caso as despesas ordinárias venham a subir em razão de reajustes salariais e contas de serviços públicos e que despesas emergenciais não previstas no orçamento apresentado (vide cópia em anexo à ata) possam ser realizadas pelo síndico mediante consulta ao conselho, nos limites estabelecidos pela Convenção, não sendo necessário para isso a aprovação em assembléia regular. Nada mais tendo a ser tratado a AGO foi encerrada. 

 

ATA DA ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA legalmente convocada conforme previsto na 

Convenção de Condomínio por Edital encaminhado por via postal, registrada e publicado. Data da Convocação: 25 de junho de 2012, para ser realizada em seguia à AGO na mesma data e local. 

Declarada aberta pelo Senhor Síndico, a assembléia opinou pela manutenção da mesa (Presidente Marcos Carneiro e Secretário Ronald Igel). O Presidente passou então a ler a ordem do dia que, com a alteração de ordem ocorrida na AGO, passou a ser a seguinte: (1)-Leitura e aprovação da ata da Assembléia de 28.01.2012 (Extraordinária); (2)-Deliberação a respeito do serviço de guarda-vidas, renovação de contrato, modificação ou cancelamento. 

Alteração no horário de funcionamento da piscina. (3) Assuntos Gerais. Instada a assembléia a propor temas para a discussão de assuntos gerais, o condômino Marcos Grangé pediu que fosse incluído o tema “Práticas Irregulares cometidas por condôminos e ausência de atitude por parte da administração do condomínio”, o que foi acolhido pela mesa. Passou-se então à discussão do item (1) da ordem do dia (conforme questão deordem proposta e aprovada pela AGO): Leitura da Ata da AGE do dia 28 de janeiro de 2012; A Assembléia, após discutir o assunto levantado pelo conselheiro Marcos Carneiro durante a leitura de seu parecer sobre as contas do condomínio durante a AGO que antecedeu a presente AGE (alteraçãode decisão de assembléia anterior através de revisão posterior de texto de Ata), ouvidos argumentos devários condôminos ora presentes, decidiu ratificar a vontade dos presentes na AGE de 28 de janeiro de 2012, no intuito de manter a gratuidade para o uso do espaço da churrasqueira pelos condôminos, explicitando que se tratava de ato excepcional e que sua aprovação não traria impacto às contas ou à administração do condomínio. A Ata foi então aprovada por unanimidade. Passou-se então a debater o item (2) da ordem do Dia : Deliberação a respeito do serviço de guarda-vidas, renovação de contrato,modificação ou cancelamento. Alteração no horário de funcionamento da piscina. O conselheiro Marcos Carneiro disse à assembléia que, embora tenha encaminhado ao Síndico a sua proposta para o horário de funcionamento da piscina, ponto indispensável para se deliberar sobre a manutenção ou não do contrato do guardião de piscina, não tendo tomado conhecimento das propostas dos demais conselheiros, não se sentia confortável em ver sua proposta apreciada por ser a única, ocasião em que foi entregue à mesa pelo Sr. Fernando Saeger a proposta escrita encaminhada pela conselheira Claudia de Mesquita Silva, que se encontrava ausente por motivo de viagem, segundo informações do portador da proposta. Isto posto , a assembléia se manifestou favorável à análise das propostas e, após os debates analisando-se os prós e contras de cada proposta concluiu-se pela aprovação dos seguintes horários para funcionamento da piscina e clube: Meses de Dezembro, Janeiro, Fevereiro e até 15 de março de cada ano: Piscinas: de terça a domingo, das 09h às 18 hs; Clube (bar, fitnes e quadras): de terça a quinta: 09 hs às 20 hs; sextas e sábados: das 09 hs às 22 hs. Domingos: 09 hs às 20hs. Clube :Feriados de meio de semana: 09 hs às 20 hs. Feriados prolongados: sextas e sábados: 09 hs às 22 hs; Domingos: 

09 às 20 hs ou: sábados e domingos 09 às 22 hs e segundas das 09 às 20 hs. Carnaval: sábado, domingo e segunda-feira: 09 hs às 22 hs; terça-feira: 09 às 20 hs; quarta feira de cinzas: fechado. Sauna: Será ligada, após prévio pedido do condômino interessado (solicitações feitas com 1 hora e meia de antecedência para que a sauna alcance sua temperatura ideal ao uso): de quarta feira a sábado: 16 h às 22 h; sábados: 10 h às 22 h; domingos: 10 hs às 20 hs. Campo de futebol: De terça a domingo das 09 hs às 17 hs. De 16 de Março a 30 de Novembro: Piscinas: sábado e domingo: 09 hs às 17 hs.. As piscinas permanecerão fechadas no período de segunda a sexta feira (exceto nos feriados prolongados que seguirá o mesmo horário do período de verão (dezembro a 15 de março). Clube (bar, fitnes e quadras): de terça a quinta: 09 hs às 20 hs; sextas e sábados: das 09 hs às 22 hs. Domingos: 09 hs às 20hs. Campo de futebol: sábados e domingos das 09 hs às 17 hs. Sauna: mesma regra e horário do período Dezembro a 15 de Março. Uma vez decidido o horário de funcionamento da piscina passou-se então a tratar da questão do guardião de piscina, devendo o síndico renegociar o contrato para atendimento ao seguinte período:em tempo integral: Dezembro , Janeiro , Fevereiro e até 15 de Março: em tempo parcial: de 15 de março a 30 de novembro (sábados e domingos) e nos feriados prolongados. Respondendo a pergunta da assembléia que argüiu o porquê da necessidade da manutenção de um guardião de piscina, o síndico esclareceu que se tratava de uma exigência legal e Sr. Marcos Carneiro acrescentou ser também uma exigência judicial antiga (anos 80) após a morte por afogamento de duas pessoas (em ocasiões distintas), a alertou para o fato de que o síndico deverá manter a piscina fechada de forma a que ninguém possa adentrar as piscinas quando elas não estiverem abertas ao uso e sem a presença do guardião. Devem ser afixados avisos na entrada do clube, nas grades da piscina e alertado a todos os condôminos através de circular, por meio de correspondência registrada, para resguardar a responsabilidade do condomínio e do síndico em caso de desrespeito.

A seguir foi tratado o tema Assuntos Gerais, tendo o Sr. Marcos Grangé feito as seguintes observações à Assembléia, recomendando providências ao síndico: condôminos que depositam seu lixo em terrenos vazios, tendo o condomínio até feito limpeza de área para que essa disposição irregular ocorresse, passando o caminhão do condomínio a recolhê-lo regularmente. Citou especificamente, de forma ilustrativa, o depósito de lixo no terreno localizado entre as Ruas D e G; falta de reparo da sua calçada frontal, avariada por ocasião das obras de instalação da galeria de águas pluviais que começa na Rua C e desce pela Rua D até a Rua G, em frente ao campo de futebol; revisão urgente das instalações de manilhas de águas pluviais em linha reta da Rua B para a Rua C (altura da “Casa de Vidro”) e dreno semi vertical em PVC na Rua H. Essas construções estão totalmente em desacordo com a melhor técnica e mediante chuvas pesadas, típicas do verão petropolitano farão com que as águas captadas, em grande volume e aceleração, causem danos imprevisíveis ao chegarem aos pontos de deságüe; condôminos vêm estendendo suas propriedades para além dos limites legalmente constantes nas plantas originais, sendo um exemplo gritante o que ocorreu recentemente na propriedade situada entre as Ruas O e E, que avançou ilegalmente seus domínios em 2 ou 3 metros sobre a calçada; disposição por condôminos de” lixo verde” resultante do corte e poda de árvores à beira das ruas ou em terrenos não construídos, com o agravante de o condomínio fazer a sua retirada sem ônus, sobrecarregando o veículo de serviço do condomínio e ocupando horas de trabalho de nossos funcionários que poderiam ser utilizadas na manutenção regular de nossos domínios comuns; a praça existente ao final da Rua L foi remodelada, em sua opinião, não para atender interesses coletivos, uma vez que o limite de seu lote não foi beneficiado com as melhorias aguardadas há quatro décadas; ausência de cerca de proteção para crianças na área da recém construída churrasqueira e escadas desprovidas de proteção antiderrapante e espelhos; urgente contratação de empresa ou profissional especializado para reparar o dreno construído durante a instalação da rede de águas pluviais na Rua C, próximo a trilha de acesso da Rua C para H (direção à saída para a Usina). O referido dreno está de tal forma comprometido , que a placa de concreto (pavimento) construída sobre o dreno está descalçada, colocando em risco de erosão toda a área limítrofe. A construção da galeria de águas pluviais não teria, segundo ele, atendido às normas para esse tipo de construção, percebendo-se perfeitamente a “vibração” das manilhas por ocasião de chuvas fortes, fato esse levado, à época, ao conhecimento da comissão de obras constituída por delegação da assembléia de condôminos que determinou o estudo e a construção das galerias de águas pluviais.

 O condômino Marcos Carneiro informou à assembléia que além dessas irregularidades relatadas pelo Sr. Marcos Grangé, há outras graves, como por exemplo, a invasão ou canalização indevida da maioria das áreas de servidão previstas nas planta geral do condomínio pelos condôminos que possuem propriedades limítrofes a elas, assim como a maioria das rampas de aceso às garagens, quase sempre construídas sobre áreas públicas destinadas a ruas e calçadas. Os assuntos levantados pelo Sr. Grangé foram todos corroborados pela assembléia que, sensibilizada pelos esclarecimentos prestados por ele, determinou que o síndico fizesse a contratação imediata de profissional para avaliar as questões apresentadas ligadas ao tema águas pluviais, podendo se utilizar de recursos de cobranças atrasadas para arcar com os custos dos estudos, devendo apresentar ao conselho os resultados e, se necessário, ser convocada uma AGE para tratar de custear as despesas para reparos. Isso deve ser feito antes do início das chuvas de verão, que ocorre no final de novembro. 

Quanto às questões de posturas municipais o condomínio deverá emitir circular chamando a atenção geral dos condôminos para que corrijam as práticas ilegais e, não surtindo efeito, as mesmas devem ser encaminhadas aos órgãos competentes. 

Por derradeiro foi feita a observação pelo condômino Eduardo Rodrigues Cardoso no tocante a mureta de proteção (feita de terra) existente entre os cruzamentos das Ruas H e G, erguida por ocasião do acidente com caminhão que danificou a casa do condômino Professor Cristiano (Rua F). A mureta dificulta a visão dos veículos de quem vem da Rua H para acessar à Rua G ( e vice versa), o que pode provocar a colisão de veículos ou mesmo o atropelamento de pedestres. Foi recomendado ao síndico a sua substituição por estruturas do tipo “pilaretes” de concreto e ferro, o que manteria a proteção da propriedade ameaçada se prejuízo para a visão dos motoristas às Ruas G e H. 

Nada mais tendo a ser tratado a Assembléia foi encerrada às 14 horas, tendo sido lavrada a presente ata que vai assinada por mim Ronald Igel, secretário, por Marcos Alves Carneiro da Silva, presidente e pelo síndico, Amaury Ferreira Tavares Junior. Corrêas, Petrópolis, em 28 de julho de 2012. 

 

Ronald Igel – Secretário Marcos Alves Carneiro da Silva - Presidente 

 

Amaury Ferreira Tavares Junior - Síndico